Este mes se ha hecho público un auto del Juzgado de Primera Instacia nº1 de Fuenlabrada en la que deja sin efecto la ejecución ordinaria despachada por la cantidad no cubierta en la ejecución hipotecaria porque el acreedor de la deuda no era la entidad si no un Fondo de Titulización De Activos.
El banco, Credifimo, cedió la adjudicación de la finca hipotecada y la totalidad de la deuda restante al fondo TDA 25, por lo que el juez ve una clara falta de legitimidad activa de Credifimo para seguir reclamando la deuda hipotecaria tras la subasta y adjudicación de la finca.tanto a los deudores como a los fiadores.
El auto del 6 de marzo va en la misma línea que un comunicado del Banco de España «la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo». Y desmonta una de las artimañas de las entidades financieras para seguir reclamando deudas en las que no tienen ningún derechos amparándose en vacíos legales ya que «la normativa aplicable a la titulización de préstamos no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización».
Y el artículo 5.3 de la «Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria dice: «Ni los Fondos ni los valores que se emitan con cargo a ellos serán objeto de inscripción en el Registro Mercantil» (para los fondos de titulización hipotecaria que se hubiesen constituido con anterioridad al 29 de Abril del 2015) Haciendo más oscuro y más díficil saber quién es nuestro acreedor y por consiguiente la negociación.
La decisión del Juez no es firme ya que hay un plazo para reclamar el auto (y no tenemos conocimiento si se recurrió o que pasó). Además no desaparece la deuda simplemente cambia el acreedor.
El problema es saber si el préstamo está titulizado o no, y aunque no haya inscripción de los fondos en el Registro Mercantil, hay obligatoriedad de inscribir la transmisión patrimonial en el Registro de la Propiedad. Hay tres maneras de saber si tu hipoteca ha sido titulizada:
1.- Yendo al Registro de la Propiedad y pidiendo la información sobre el estado actual del contrato de préstamo hipotecario. Cada vez que hay un cambio de propietario, éste debe ser notificado al Registro de la Propiedad para su inscripción, en caso contrario, la venta al fondo sería anulable.
2.- A través del Notario con el que fue firmado el contrato de préstamo hipotecario. Debe estar al día de todo aquello de lo que da fe y puedes solicitarle que haga las comprobaciones oportunas para estar al corriente de la situación actual de la hipoteca. En tanto la propiedad que se transmite sin que quede constancia notarial en estos casos, es nula.
3.- A través del Juez, si ha sido iniciado el procedimiento de ejecución hipotecaria: tanto en la oposición a la ejecución como más adelante, una de las causas de oposición es la excepción procesal por falta de legitimación activa, es decir, para ser parte en ese proceso. En el proceso de ejecución hipotecaria, aquello que te faculta para ser ejecutante es ser propietario de un título ejecutivo y, a fin de conocer la situación actual de los sujetos del contrato de préstamo hipotecario, puedes instar al Juez a que investigue el estado actual del préstamo hipotecario y conocer si ha sido titulizada.
En cualquier caso, es necesario que se haya titulizado el 100% de la hipoteca, ya que si no es así, el fondo y el banco son copropietarios de la hipoteca en proporción al porcentaje que tenga cada uno sobre la misma y en tal caso sí que pueden iniciar la ejecución hipotecaria, pero tendrían que iniciarla los dos juntos si pretenden adjudicarse la casa, si está uno sólo de los dos, sólo podría ejecutar por el porcentaje de la hipoteca del que sea propietario.
El problema en relacion a la titulizacion es la opacidad y falta de transparencia con que se realizan al amparo de las lagunas legales. Es una linea que se esta trabajando desde ambitos juridicos pero es todavia un camino muy incerto y a muy largo plazo.
La pah seguirá atenta a las novedades y estudiando el tema.